Impact de la crise sur les valeurs municipales

Chers clients, collaborateurs et amis,

Plusieurs d’entre vous nous ont récemment contactés afin d’obtenir des informations de corrélation entre vos actifs immobiliers et la crise sanitaire qui s’est soldée, par imposition des autorités gouvernementales provinciales, par la fermeture de nombreux commerces et services jugés non essentiels. De façon plus précise, vous avez été nombreux à aborder le sujet des valeurs et taxes municipales en temps de pandémie.

Comme vous vous en doutez, les fermetures forcées de plusieurs commerces ont inévitablement impacté les liquidités des commerçants, dont certains se sont sentis dans l’obligation de demander, voire d’exiger un report de leurs loyers mensuels durant la période de crise. Dès lors, nous sommes en droit de nous demander si la pandémie peut conduire à une baisse des valeurs municipales et, par le fait même, des taxes foncières.

Le fait est qu’outre une diminution des revenus de location, nous devons également composer avec certains paramètres qui nous sont inconnus, dont l’ampleur et, surtout, la durée de la crise sanitaire qui, en date des présentes, a poussé au confinement 44 % de la population mondiale. En parallèle, la baisse du taux directeur de la banque centrale de 1,25 % au cours des dernières semaines aurait dû représenter un avantage aux constructeurs, dont les coûts d’emprunt auraient été plus avantageux qu’à la norme. Or, l’imposition du gouvernement du Québec de fermer les chantiers et la prime de liquidité ajoutée au taux d’emprunt par les prêteurs (en raison des nombreuses incertitudes actuelles) sont venus chambouler l’équation, augmentant finalement les taux de financement légèrement à la hausse en comparaison à l’avant crise.

Dans les circonstances, nous croyons qu’il est de notre responsabilité de vous fournir quelques informations qui pourraient vous guider dans certaines prises de décision concernant vos actifs immobiliers en matière de fiscalité municipale.

  • La Loi sur la fiscalité municipale (LFM) permet, dans certaines situations, de rouvrir le rôle afin de modifier la valeur d’une propriété. L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) soulève notamment, dans un communiqué récent, que l’article 174 alinéa 19 de la LFM, qui stipule que les villes doivent « refléter la diminution ou l’augmentation des valeurs municipales découlant de l’imposition […] d’une restriction juridique aux utilisations possibles de l’immeuble », pourrait possiblement être mise de l’avant dans la situation actuelle.
  • À première vue, l’adoption par le gouvernement du décret 223-2020 déclarant la suspension de toute activité effectuée en milieu de travail jugée non prioritaire laisse effectivement supposer que nous sommes  en situation de « restriction juridique aux utilisations possibles de l’immeuble ». Toutefois, après discussions avec certains comités municipaux qui se penchent actuellement sur les procédures à adopter en matière de fiscalité municipale, nous vous conseillons fortement d’attendre qu’une décision soit prise pour l’ensemble des municipalités québécoises avant de produire en masse des demandes de révision de valeurs de vos immeubles. Nous vous rappelons que ces demandes de révision impliquent un paiement de votre part (généralement entre 300 $ et 1 000 $) à la Ville, paiement qui serait perdu dans l’éventualité où les autorités gouvernementales responsables statuaient que l’article 174 aliéna 19 LFM ne pouvait être invoqué suivant l’adoption du décret 223-2020.
  • Dans l’éventualité où une décision était finalement prise indiquant que la fermeture obligatoire des commerces et services non essentiels pouvait justifier l’utilisation de l’article 174 alinéa 19 LFM afin de revoir vos valeurs municipales à la baisse, cette baisse (temporaire) serait rétroactive à la date d’entrée en vigueur du décret (plutôt qu’à la date d’envoi de la demande de révision). À ce moment seulement, nous vous conseillerions fortement de nous contacter afin d’entamer les procédures de contestation de valeurs municipales.
  • Dans les villes où un nouveau rôle d’évaluation est entré en vigueur en 2020 (ex. Montréal, Lévis, Rimouski, etc.), les contribuables ont théoriquement jusqu’au 30 avril afin d’enregistrer une demande de révision de leur valeur municipale. L’IDU exerce actuellement des pressions auprès du gouvernement afin que cette date soit reportée au 31 août pour la Ville de Montréal. À cet effet, nous vous recommandons fortement de ne pas attendre la décision du gouvernement et d’enregistrer votre ou vos demandes de révision (le cas échéant) avant le 30 avril.
  • En ce qui concerne les villes pour lesquelles un nouveau rôle d’évaluation devait être déposé au mois de septembre 2020 (ex. Gatineau, Drummondville, etc.), tout porte à croire que le dépôt sera reporté à une date ultérieure, ce qui pourrait impacter les taxes foncières pour l’année 2021 ainsi que la période durant laquelle une demande de révision peut être déposée. Dès que nous aurons des informations vérifiées à ce sujet, nous vous les communiquerons.
  • En ce qui concerne les villes pour lesquelles un nouveau rôle d’évaluation est prévu en 2022 (ex. Québec, Laval, etc.) et dont la date de référence pour ce nouveau rôle est établie au 1er juillet 2020, il est encore trop tôt pour prévoir l’impact qu’aura la crise sur les valeurs municipales pour ces rôles précisément. Il n’est pas impossible que les baisses de valeurs ne soient que circonstancielles et qu’à l’entrée du rôle (1er janvier 2022), la situation soit redevenue « normale » depuis quelques mois. Nous anticipons toutefois que certaines catégories d’immeubles soient plus affectées que d’autres (ex. restaurants, hôtels, etc.), et ce, pour une période qui pourrait être plus importante. Dans ces circonstances, chaque valeur devrait idéalement être analysée au cas par cas.

En espérant que ces informations vous soient utiles et répondent à certaines de vos interrogations. Nous demeurons fidèles au poste durant la période de crise et répondrons à vos besoins/questions avec grand plaisir.

Portez-vous bien et surtout, gardez la forme.

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